Nabycie nieruchomości przez obcokrajowca – jak to zrobić

Polska staje się coraz atrakcyjniejszym krajem dla obcokrajowców. Ich liczba z roku na rok dynamicznie rośnie. Popularność na arenie międzynarodowej możemy zawdzięczyć przeprowadzanym plebiscytom, w których polskie miasta zostają uwzględnione jako miejsca do spokojnego życia. W skutek owej popularności, obcokrajowcy decydują się na pozostanie w Polsce na stałe, a co za tym idzie decydują się na zakup nieruchomości. Co do zasady nabycie nieruchomości przez obcokrajowca wymaga zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Istnieją od tej zasady pewne wyjątki, w których zezwolenie nie jest konieczne. W dzisiejszym artykule przedstawimy jak wygląda ta kwestia pod względem prawnym oraz odpowiemy na pytania:

• co powinniśmy wiedzieć przed nabyciem nieruchomości przez obcokrajowca?
• jaka jest różnica między zakupem domu a mieszkania?
• kiedy będzie konieczne uzyskanie zezwolenia, a kiedy nie?
• jakie warunki muszą zostać spełnione, aby wniosek został rozpatrzony pozytywnie?

Co powinniśmy wiedzieć przed nabyciem nieruchomości przez obcokrajowca?

Na wstępie warto przedstawić jasno samo pojęcie obcokrajowca. Co ono oznacza pod względem prawnym? Pojęciem 'obcokrajowca’ posługujemy się na co dzień, zaś przepisy prawa używają jednak innego sformułowania, jakim jest 'cudzoziemiec’. Warto wiedzieć, że pojęcia te są tożsame. Przez cudzoziemca rozumiemy:

• osobę fizyczną, która nie posiada polskiego obywatelstwa;
• osobę prawną, z siedzibą za granicą;
• nieposiadającą osobowości prawnej spółkę osób wymienionych wyżej, mającą siedzibę za granicą, utworzoną zgodnie z ustawodawstwem państw obcych;
• osobę prawną i spółkę handlową nieposiadającą osobowości prawnej mającą siedzibę na terytorium Polski, kontrolowaną bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione wyżej.

Podsumowując – każda osoba, która nie posiada obywatelstwa polskiego jest cudzoziemcem.

Zakup domu a zakup mieszkania – różnice

Obcokrajowiec decydując się na zakup nieruchomości w Polsce powinien podjąć działania dopiero po rozstrzygnięciu podstawowej kwestii dotyczącej nieruchomości. A mianowicie czy planowany zakup będzie dotyczył mieszkania, czy domu? Ta wyglądająca na nieznaczącą kwestia warunkuje czy powinien on starać się o zezwolenie ministra ds. wewnętrznych, czy też nie będzie to konieczne. Samodzielny lokal mieszkalny czyli po prostu mieszkanie w bloku, kupić może w zasadzie każdy bez żadnych pozwoleń i utrudnień. Obcokrajowiec tym samym nie musi posiadać żadnego statusu prawnego w Polsce, aby dokonać transakcji. To samo dotyczy zakupu komórki lokatorskiej oraz miejsca postojowego, zarówno podziemnego jak i nadziemnego.

Sytuacja staje się bardziej skomplikowana pod względem formalnym gdy obcokrajowiec chce nabyć mieszkanie na parterze, w tym mieszkanie z ogródkiem. Brzmi jak absurd, prawda? Cudzoziemcy bowiem nie mogą posiadać gruntu na własność bez zezwolenia ministra ds. wewnętrznych. W przypadku mieszkania z ogródkiem, ogródek traktowany jest jako grunt. Sytuacja wygląda identycznie gdy nabycie ma dotyczyć domu. Wówczas co do zasady konieczne jest złożenie wniosku o zezwolenie na nabycie owej nieruchomości.

Nabycie nieruchomości przez obcokrajowca – za pozwoleniem czy bez?

Kwestią złożenia wniosku o zezwolenie na nabycie nieruchomości (bez względu na jej rodzaj, także gruntów rolnych i leśnych) nie muszą przejmować się cudzoziemcy:

• pochodzący z krajów Unii Europejskiej oraz pochodzący z Islandii, Liechtensteinu, Norwegii i Szwajcarii;
• przedsiębiorcy z siedzibą firmy na terytorium jednego z państw UE;
• mieszkający w Polsce od co najmniej 5 lat od udzielenia im zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego UE;
• będący małżonkiem obywatela polskiego i mieszkający w Polsce co najmniej 2 lat od momentu udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego UE.

Należy wskazać, że powierzchnia nieruchomości nabytej przez cudzoziemca w celu zaspokojenia jego tzw. potrzeb życiowych nie może przekroczyć 0,5 ha. W przypadku nieruchomości nabywanych przez przedsiębiorców konieczne będzie wykazanie, że zakup jest niezbędny z uwagi na charakter prowadzonej działalności.

W jakiej sytuacji konieczne będzie złożenie wniosku o zezwolenie?

Jeśli obcokrajowiec nie spełnia warunków wymienionych powyżej, powinien złożyć wniosek o nabycie nieruchomości. Wniosek o wydanie zezwolenia należy skierować do Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. We wniosku należy wskazać:

• dane wnioskodawcy oraz zbywcy nieruchomości (imię, nazwisko, adres), a także informacje na temat statusu prawnego wnioskodawcy (np. karta pobytu, paszport);
• dane nieruchomości, którą wnioskodawca chce zakupić (położenie, numer księgi wieczystej, rozmiar, itd.);
• informacje o podstawie nabycia (np. umowa sprzedaży) i celu nabycia nieruchomości;
• wykazać, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Polską,
• informacje o źródłach finansowania zakupu (np. środki własne, kredyt hipoteczny).

Do wniosku należy dołączyć wszelkie dokumenty potwierdzające stan faktyczny przedstawiony we wniosku. Szczegółowe wymogi co do treści wniosku oraz formy załączanych do niego dokumentów zawiera rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych z dnia 20 czerwca 2012 r. w sprawie szczegółowych informacji oraz rodzajów dokumentów, jakie jest obowiązany przedstawić cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości.

Zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca jest wydawane w formie decyzji administracyjnej. Wraz z wnioskiem o wydanie należy przedłożyć oryginał dowodu wpłaty opłaty skarbowej. Obecnie wysokość opłaty za zezwolenie na nabycie przez cudzoziemca nieruchomości wynosi 1.570 zł.

Nabycie nieruchomości przez obcokrajowca – jakie warunki muszą zostać spełnione, aby wniosek został rozpatrzony pozytywnie?

Zezwolenie ministra właściwego do spraw wewnętrznych wydawane jest na wniosek cudzoziemca, jeżeli:

1. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa.
2. Wykaże on, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzeczpospolitą Polską.

Podsumowanie

Nabycie nieruchomości przez obcokrajowca nie w każdym przypadku związane jest z wydaniem zezwolenia na dokonanie tej czynności. Jeśli jednak będzie to konieczne, należy pamiętać, że w tej kwestii nie ograniczają obcokrajowca żadne terminy. Sprawa może zostać załatwiona w dowolnym momencie. Jeśli cudzoziemiec, który nabył nieruchomość na podstawie zezwolenia ministra ds. wewnętrznych zechce w przyszłości ją sprzedać, nie musi spełniać żadnych dodatkowych warunków przed zbyciem nieruchomości.